Стоимость жилья. Итоги и прогнозы
Представляем Вашему вниманию прогноз изменения стоимости жилья в
условиях нивелирования последствий кризиса 2008-2009. Достигнуто ли дно,
когда и как начнет восстанавливаться рынок?
Сегодня это основной вопрос, который интересует всех участников рынка
недвижимости. Мы попытались ответить на него, используя методы
математического анализа.
В истории российского рынка недвижимости есть примеры кризисных
моментов, изучив которые можно попытаться спрогнозировать поведение цены
в рамках текущей ситуации, отмечается в результатах исследования
агентства МИАН по изучению динамики цены в кризисные периоды (без
погружения в декомпозиции тенденций и факторный анализ).
За период с августа 1998 до апреля 2000 (20 месяцев) рынок был
подвержен снижению цен. Итоговый показатель коррекции составил 35,5%.
После переломной точки в апреле 2000 года цена начала восстанавливаться
и через 29 месяцев достигла докризисного уровня (рост 55%).
Экстраполируя прошлый опыт на текущую ситуацию и принимая гипотезу о
достижении "дна" уже в августе-сентябре (так как уже очевидно, что
коррекция сходит на "нет"), можно спрогнозировать, за какой период
времени цена достигнет значения 179,7 тыс. рублей, с которого началось
падение. В отличие от текущей ситуации, когда основной валютой расчетов
на рынке жилой недвижимости является российский рубль, в 1998 г. при
осуществлении операций с жильем в качестве базовой (а точнее -
единственной) расчетной единицы выступал доллар США. В виду этого, при
формировании прогноза цен в условиях нивелирования последствий
финансового кризиса 2008-2009 гг. целесообразно использовать показатели
изменения долларовых цен, фиксируемые в период экономического спада 1998
г. и периода последующего его преодоления.
По оценкам аналитического центра МИАН, период общего снижения
стоимости на данный момент составляет 10 месяцев (ноябрь 2008-август
2009) с результирующим показателем коррекции в 18,2%. Строим прогноз
восстановления цены, исходя из среднемесячного темпа прошлого опыта, и
получаем результат – достижение докризисного значения за 15 месяцев, в
ноябре 2010 года (рост составит 22, 2 %).
Прогноз инвестиционной привлекательности жилья
История рынка неоднократно подтверждала: московская недвижимость
всегда была, есть и будет одним из самых надежных и доходных
инвестиционных инструментов. На основе спрогнозированного нами поведения
цены можно сделать расчет инвестиционной привлекательности вложений в
жилую недвижимость.
В качестве примера возьмем среднестатистическую двухкомнатную
квартиру. Сегодня средний бюджет покупки – 6 млн. 160 тыс. руб.; в 2010
году, согласно нашему прогнозу, ее стоимость составит 7 млн. 534 тыс.
476 руб. С учетом ежемесячного дохода от сдачи квартиры в аренду (30
тыс. руб.) общая сумма составит 7 млн. 954 тыс. 476 руб. В итоге
возможный инвестиционный доход – 29% или около 1, 8 млн. руб.
Рассмотрим возможность вложения средств (аналогичную сумму) в другие
финансовые инструменты.
Официальные данные позволяют сделать вывод о низкой инвестиционной
привлекательности американской валюты* при курсе 34 руб. за долл.
доходность составит 500 тыс. руб.; а хранение средств на депозите
обеспечит около 780 тыс. руб. (при сохранении текущей ставки до конца
2009 года и прогнозируемой на 2010 г.**).
* Минэкономразвития не меняет прогнозы по среднегодовому курсу рубля
по итогам 2009 г и прогнозирует сохранение такого же курса в 2010 г.
Согласно этим планам, рабочий прогноз среднегодового курса рубля
остается на уровне 34 руб. за доллар.
** По данным министра финансов Алексея Кудрина, если последовательно
достигать 10%-ной инфляции (базовый прогноз на 2010 год), то к середине
- к концу следующего года ставка рефинансирования тоже может снизиться
до 10%.
Какова вероятность следования рынка данному прогнозу?
При условии положительной динамики основных макроэкономических
показателей, вероятность развития рынка в соответствии с данными
прогнозными значениями весьма велика. Несмотря на различия характера и
глубины кризисных явлений 1998 года и 2008 года, ситуация сегодня
сопоставима с 98 годом: тогда на рынке еще не было ипотеки, доля
кредитных ресурсов была очень мала и спрос, восстанавливаясь,
рассчитывал только на свои возможности.
Еще один аргумент "за" – сокращение объема предложения: дефицит
новостроек уже перестает быть туманной перспективой, а вынужденное
удовлетворение спроса за счет предложений вторичного сегмента неизбежно
приведет к вымыванию наиболее ликвидных объектов и в нем. При этом,
учитывая ограничения со стороны спроса, платежеспособность которого
снизилась за год в несколько раз, мы прогнозируем не скачкообразный, а
плавный рост цен, на уровне или возможно с небольшим опережением темпов
инфляции.
Сегодня у нас есть все основания полагать, что в августе-сентябре
цены на жилую недвижимость действительно достигнут своего нижнего
порога: на протяжении последних месяцев мы наблюдали замедление темпов
коррекции, и уже по итогам июля снижение средней стоимости квадратного
метра как на первичном, так и на вторичном рынках не превысило 1% (0,6 и
0,8%, соответственно), а в отдельных сегментах уже отмечается рост.
Практика показывает, что потребитель быстрее разбирается со всеми
своими страхами и опасениями, чем это представляется сначала. В 2007
году цена кв. м. установилась на рекордном "психологическом" значении в
$5 тыс. – тогда казалось, что это запредельная цена. Спрос был низким
примерно полгода, но за этот период он адаптировался.
Также и сегодня, мы наблюдаем адаптацию: у потребителей нивелированы
ожидания в отношении снижения цен, постепенно они начинают
присматриваться к ипотечным программам, и, если полгода назад условия
однозначно оценивались как неприемлемые, то сегодня интерес к
кредитованию рассматривается с точки зрения логического решения задачи,
экономической целесообразности. Потребитель приходит к пониманию того,
что купить квартиру сегодня, когда цены на 20% ниже, чем в прошлом году,
может быть выгоднее даже с учетом займа под более высокий процент,
особенно если речь идет о займе недостающей суммы.
Алексей Кудрявцев, руководитель Аналитического центра агентства
недвижимости МИАН